La regla para actualizar la renta depende de dos fechas: la de firma del contrato (que decide qué versión de la ley se aplica) y la de la actualización (porque ha habido límites temporales). Esta guía resume ambas.
Primera pregunta: ¿tu contrato prevé la actualización?
Desde el 6 de junio de 2013, el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que la renta solo se actualiza en los términos pactados. Si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza. Busca en tu contrato una cláusula que mencione «actualización», «revisión», «IPC», «IRAV» o un porcentaje.
Según la fecha de firma
| Contrato firmado | Qué índice se aplica |
|---|---|
| Antes del 6/6/2013 | La redacción original del artículo 18 vinculaba la actualización al IPC durante los cinco primeros años y, después, a lo pactado. Estos contratos tienen hoy más de trece años: revisa la cláusula con el texto vigente cuando se firmó. |
| Del 6/6/2013 al 31/3/2015 | Lo pactado. Sin pacto, no hay actualización. |
| Del 1/4/2015 al 25/5/2023 | Lo pactado. Si el contrato prevé actualizar pero no dice con qué índice, se aplica el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), por la Ley 2/2015 de desindexación. |
| Desde el 26/5/2023 | Lo pactado, pero con el IRAV como máximo para las actualizaciones desde el 1/1/2025 (Ley 12/2023). |
Según la fecha de la actualización
Además de lo anterior, ha habido límites temporales que se aplican a todos los contratos de vivienda, sea cual sea su fecha de firma:
| Actualización entre… | Límite temporal |
|---|---|
| 31/3/2022 y 31/12/2023 | Sin nuevo acuerdo, la subida no podía superar la variación del IGC, que está limitada al 2 %. Si el propietario era gran tenedor, el límite se aplicaba incluso con acuerdo. |
| 1/1/2024 y 31/12/2024 | Límite del 3 % con un esquema similar. |
| 1/1/2025 en adelante | Sin límite general temporal (solo el tope del IRAV para contratos desde el 26/5/2023). |
| 22/3/2026 a 28/4/2026 y 1/10/2026 a 2/10/2026 | Periodos de vigencia del RDL 8/2026 y del RDL 26/2026, que no siguieron en vigor. Hay debate sobre su efecto. |
| 8/10/2026 a 31/12/2027 | RDL 29/2026 (pendiente de convalidación): sin subida si la renta supera el índice de referencia; si no, nuevo pacto o máximo 2 %. |
Cómo combinarlas: tres ejemplos
Contrato de 2021 con cláusula IPC, actualización en junio de 2025. Contrato anterior a la Ley 12/2023 y sin límite temporal en esa fecha: se aplica el IPC publicado.
Contrato de diciembre de 2023 con cláusula IPC, actualización en diciembre de 2025. Contrato posterior a la Ley 12/2023: se aplica el menor entre el IPC y el IRAV.
Cualquier contrato, actualización en enero de 2027. Se aplica el RDL 29/2026 si sigue en vigor: con renta por debajo del índice de referencia y sin nuevo acuerdo, máximo 2 % (y nunca más de lo que permita el contrato o el IRAV, si es posterior al 26/05/2023).
Qué son el IPC, el IGC y el IRAV
- IPC: mide la evolución de los precios de consumo. Es el índice tradicional de los contratos.
- IGC: índice creado por la Ley 2/2015 de desindexación, ligado a la competitividad de la economía española y limitado entre el 0 % y el 2 %.
- IRAV: índice específico para el alquiler creado por la Ley 12/2023; lo explicamos en la guía del IRAV.
Los tres los publica el INE. Para obtener el porcentaje de tu fecha, usa el último dato publicado en el día de la actualización, y comunica la subida por escrito como explicamos en cómo comunicar la actualización.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 18 y versiones históricas (BOE) (se abre en una pestaña nueva)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE) (se abre en una pestaña nueva)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823) (se abre en una pestaña nueva)
- INE: Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) (se abre en una pestaña nueva)
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Esta información es general y orientativa; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Para decisiones importantes, consulta el texto oficial de la norma o a un profesional.