IRAV: qué es el índice de referencia del alquiler y cuándo se aplica

El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) es un índice que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) para limitar la subida anual de la renta en los contratos de alquiler de vivienda. Lo creó la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que encargó al INE un índice de referencia para la actualización de los alquileres, con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados.

A qué contratos se aplica

El IRAV funciona como tope en los contratos de alquiler de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, y para las actualizaciones a partir del 1 de enero de 2025.

• Si tu contrato es de esa fecha o posterior y dice que la renta se actualiza con el IPC, con un porcentaje fijo o con otro índice, la subida no puede superar el IRAV vigente en la fecha de actualización.
• Si tu contrato dice directamente que se actualiza con el IRAV, se aplica ese valor.
• Si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, se aplica lo que diga su cláusula (IPC, IGC, porcentaje fijo…). Revisa en todo caso la página de normativa, porque los decretos de 2026 han introducido reglas temporales para todos los contratos.

Recuerda que la renta solo se actualiza si el contrato lo prevé: sin cláusula de actualización, no hay subida.

Cómo se calcula

Según la metodología del INE, el IRAV es el valor mínimo de tres tasas anuales:

1. La variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general.
2. La variación anual del IPC subyacente (sin alimentos no elaborados ni productos energéticos).
3. Una tasa de variación anual media ajustada.

Como es el menor de los tres valores, el IRAV suele ser igual o inferior al IPC, especialmente en meses en los que la energía hace subir el IPC general.

Dónde consultar el dato de cada mes

El INE publica el IRAV cada mes, en las mismas fechas que el IPC, normalmente hacia mediados del mes siguiente al de referencia. El dato oficial está en la sección del IRAV de INEbase (enlace en las fuentes, al final de la guía).

El último dato que hemos comprobado en la web del INE es el de agosto de 2026: 2,47 %, publicado el 15 de septiembre de 2026. El de mayo de 2026 fue del 2,48 %. Comprueba siempre si hay un dato más reciente antes de calcular.

Qué mes del IRAV hay que usar

Se toma el último índice publicado en la fecha de la actualización. Como el INE publica a mitad de mes el dato del mes anterior:

Ejemplo: para una actualización el 1 de noviembre de 2026, el último dato publicado será el de septiembre si el INE ya lo había difundido a mediados de octubre; si no, el de agosto. La calculadora de actualización te indica el mes probable según la fecha que introduzcas.

Ejemplo práctico

Contrato firmado el 1 de marzo de 2024, con actualización anual según el IPC. En la actualización del 1 de marzo de 2026, el IPC de referencia era, supongamos, del 3 % y el IRAV del 2,47 %:

• Como el contrato es posterior al 26/05/2023, la subida no puede superar el IRAV.
• Se aplica el 2,47 %: con una renta de 1.000 €, la nueva renta sería de 1.024,70 €.

Las cifras del IPC de este ejemplo son ilustrativas. Para actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 se aplica además el límite extraordinario del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación.

Preguntas frecuentes

¿El IRAV sustituye al IPC en todos los contratos? No. Es un tope para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los anteriores se rigen por su cláusula.

¿Puede el propietario aplicar el IRAV aunque mi contrato diga IPC? Si tu contrato es posterior al 26/05/2023, el IRAV es el máximo: se aplica el menor entre el IPC y el IRAV. Si es anterior, se aplica el IPC pactado (salvo límites temporales vigentes en la fecha).

¿Qué pasa si el IRAV es negativo? El IRAV es un límite a las subidas. Si el índice pactado es negativo, la consecuencia depende de la redacción de la cláusula de actualización.

¿Tengo que pedir un certificado del INE? No es obligatorio, pero el inquilino puede pedir al propietario la certificación del INE del índice aplicado (artículo 18.3 de la LAU).