Qué dice la ley
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente desde el 6 de junio de 2013) permite al inquilino desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique al propietario con una antelación mínima de treinta días.
Las partes pueden pactar que, en caso de desistimiento, el inquilino indemnice con una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos inferiores a un año dan lugar a la parte proporcional. Si el contrato no lo pacta, no hay indemnización.
La fórmula
Indemnización máxima = renta mensual × días que faltan para el fin del periodo ÷ 365
Ejemplo: renta de 900 €, salida el 15/07/2025 y fin del periodo en curso el 15/01/2026 (184 días): 900 × 184 ÷ 365 = 453,70 €. Es aproximadamente media mensualidad, porque falta medio año.
Dudas habituales en los tribunales
- ¿Qué periodo cuenta como «año que reste»? La interpretación más extendida toma el periodo en curso (la duración pactada o la prórroga anual en la que estás), porque las prórrogas son voluntarias para el inquilino. La calculadora usa ese criterio.
- ¿Se puede pactar más? La ley fija un máximo; una penalización superior puede considerarse abusiva o nula, sobre todo si el propietario es profesional.
- Moderación. Algunos tribunales reducen la indemnización si el propietario vuelve a alquilar enseguida (art. 1154 del Código Civil).
- Antes de seis meses. Irse antes no es un desistimiento amparado por el artículo 11: el propietario podría reclamar las rentas hasta completar ese plazo u otros perjuicios. Lo más seguro es negociarlo por escrito.
Pasos para irte sin problemas
- Comunica tu decisión por escrito con al menos 30 días de antelación (burofax o un escrito con acuse firmado).
- Indica la fecha de entrega de llaves y pide que se revise el estado de la vivienda ese día.
- Haz fotos y un inventario el día de la salida.
- Reclama la fianza: el propietario tiene un mes desde la entrega de llaves. Usa la calculadora de devolución de fianza.
- Si sales a mitad de mes, calcula el prorrateo de la renta.
Preguntas frecuentes
¿El propietario puede quedarse la fianza como indemnización?
La fianza garantiza el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Si hay una indemnización pactada y debida, el propietario puede intentar compensarla con la fianza, pero debe justificarlo; si no hay cláusula, no puede retenerla por el desistimiento.
¿Cuenta el preaviso desde que envío la carta o desde que la recibe?
Lo prudente es contar desde la recepción por el propietario, que es cuando la comunicación produce efectos. Por eso conviene un medio con acuse de recibo y dejar algún día de margen.
¿Y si el contrato es de antes de junio de 2013?
Se aplica la redacción original del artículo 11, más restrictiva, y la jurisprudencia es variable. La calculadora no cubre ese caso: consulta a un profesional.
Fuentes oficiales
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