Cómo funcionan la duración y las prórrogas
En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 6 de marzo de 2019, la ley establece tres tramos:
- Duración pactada. La que acordáis en el contrato, por ejemplo un año.
- Prórroga obligatoria. Si la duración pactada es inferior a cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica), el contrato se prorroga por años hasta alcanzar ese mínimo. Es obligatoria para el propietario y voluntaria para el inquilino, que puede no renovar avisando con al menos 30 días de antelación al final de cada año (art. 9.1 LAU).
- Prórroga tácita. Al cumplirse los cinco o siete años, si ninguna parte comunica que no quiere renovar —el propietario con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con al menos dos meses—, el contrato se prorroga por años hasta tres años más. Durante esos años, el inquilino puede irse avisando con un mes de antelación al final de cada anualidad (art. 10.1 LAU).
Ejemplo
Contrato de un año firmado el 1 de septiembre de 2024 con un propietario persona física: la duración pactada termina el 1/9/2025, la prórroga obligatoria llega hasta el 1/9/2029, el propietario tendría que avisar antes del 1/5/2029 si no quiere renovar, y, si nadie avisa, la prórroga tácita podría llegar hasta el 1/9/2032.
Excepciones que conviene conocer
- Necesidad del propietario (art. 9.3 LAU). Si el contrato lo prevé expresamente, el propietario persona física puede recuperar la vivienda tras el primer año para él o familiares de primer grado, cónyuge en caso de separación o divorcio, avisando con dos meses de antelación.
- Vulnerabilidad (art. 10.2 LAU). Desde la Ley 12/2023, si el propietario es gran tenedor y el inquilino acredita vulnerabilidad, puede pedirse una prórroga extraordinaria de un año en determinadas condiciones.
- Zona de mercado residencial tensionado (art. 10.3 LAU). El inquilino puede pedir prórrogas anuales extraordinarias de hasta tres años en determinados supuestos.
- Contratos anteriores al 6/3/2019. Tienen otros plazos (5 + 3 años antes del 6/6/2013; 3 + 1 años entre esa fecha y el 5/3/2019, salvo un breve periodo entre diciembre de 2018 y enero de 2019 regido por el RDL 21/2018). Más en la guía de duración del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario echarme al terminar el primer año?
No, salvo que el contrato incluya expresamente la cláusula de necesidad del artículo 9.3 y se cumplan sus requisitos. La prórroga obligatoria hasta cinco o siete años es un derecho del inquilino.
¿Cómo debo comunicar que no renuevo?
Por un medio que deje constancia de la fecha de recepción (burofax, correo certificado o un escrito con acuse firmado), respetando el plazo de preaviso que corresponda.
¿Qué pasa al terminar los tres años de prórroga tácita?
El contrato se extingue. Si las partes siguen con el alquiler, lo normal es firmar un contrato nuevo; si no se firma nada, puede discutirse si hay una tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil). Conviene dejarlo por escrito.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE) (se abre en una pestaña nueva)
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE) (se abre en una pestaña nueva)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE) (se abre en una pestaña nueva)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823) (se abre en una pestaña nueva)
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822) (se abre en una pestaña nueva)
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