Duración del contrato de alquiler y prórrogas, según la fecha de firma

En un alquiler de vivienda habitual, la duración que pone el contrato no es necesariamente la duración real. La ley garantiza al inquilino una duración mínima mediante prórrogas obligatorias y prevé una prórroga tácita si nadie avisa. Las cifras dependen de la fecha de firma.

Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019

Es el régimen del Real Decreto-ley 7/2019, mantenido por la Ley 12/2023:

• Prórroga obligatoria: si la duración pactada es inferior a cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), el contrato se prorroga por años hasta alcanzarlos. Es obligatoria para el propietario; el inquilino puede no renovar avisando con 30 días de antelación al final de cada año.
• Prórroga tácita: cumplidos los cinco o siete años, si el propietario no comunica que no renueva con al menos cuatro meses de antelación, ni el inquilino con al menos dos meses, el contrato se prorroga por años hasta tres años más. En ese tiempo, el inquilino puede irse avisando con un mes de antelación al final de cada anualidad.

Así, un contrato de un año con un propietario persona física puede durar hasta ocho años (5 + 3), y con una empresa hasta diez (7 + 3). Calcula tus fechas con la calculadora de fin de contrato.

Tabla de regímenes según la fecha de firma

Los contratos anteriores a 2019 ya han superado normalmente sus plazos máximos. Si sigues en la vivienda sin haber firmado otro contrato, puede discutirse si hay una tácita reconducción (artículo 1566 del Código Civil); conviene aclararlo por escrito.

Excepciones

Necesidad del propietario. Si el contrato lo prevé expresamente, el propietario persona física puede recuperar la vivienda después del primer año para destinarla a vivienda permanente propia o de familiares en primer grado, o de su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, avisando con al menos dos meses de antelación (artículo 9.3 LAU).

Prórroga por vulnerabilidad. Desde la Ley 12/2023, si el propietario es un gran tenedor y el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica, puede solicitarse una prórroga extraordinaria de hasta un año al terminar la prórroga obligatoria (artículo 10.2 LAU).

Zonas de mercado tensionado. En viviendas situadas en zonas declaradas tensionadas, el inquilino puede pedir prórrogas anuales extraordinarias de hasta tres años al terminar la prórroga obligatoria, con las condiciones del artículo 10.3 LAU.

RDL 29/2026. El decreto de octubre de 2026, pendiente de convalidación, prevé una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual, a solicitud del inquilino y con requisitos concretos. Consulta la página de normativa y el texto del BOE.

Cómo se cuentan los plazos

• La duración se cuenta desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición de la vivienda si fue posterior (artículo 9.1 LAU).
• Los plazos por meses o años se cuentan de fecha a fecha.
• Los avisos deben recibirse dentro del plazo: usa un medio con acuse de recibo.

Preguntas frecuentes

¿Si firmo un contrato de un año, me pueden echar al año? No, salvo que el contrato incluya la cláusula de necesidad del artículo 9.3 y se cumplan sus requisitos. Tienes derecho a las prórrogas hasta cinco o siete años.

¿El propietario puede subir la renta al renovar cada año? Durante las prórrogas el contrato sigue siendo el mismo: solo se aplica la actualización anual pactada, con sus límites. Ver qué índice se aplica a tu contrato.

¿Puedo irme durante la prórroga obligatoria? Sí: al final de cada año avisando con 30 días, o en cualquier momento tras seis meses de contrato mediante el desistimiento.