Calculadora de rentabilidad de un piso en alquiler

Las tres rentabilidades

• Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra. Sirve para comparar anuncios rápidamente, pero exagera la realidad.
• Rentabilidad neta = (ingresos efectivos − gastos anuales) ÷ inversión total (precio + impuestos y gastos de compra + reforma). Es la que mejor refleja lo que gana la vivienda.
• Rentabilidad sobre capital propio = flujo de caja anual (beneficio neto − cuotas de la hipoteca) ÷ dinero que aportas tú. Mide el efecto de la financiación.

Ejemplo

Piso de 200.000 € con 20.000 € de impuestos y gastos de compra, alquilado por 1.000 € al mes sin meses vacíos, y 2.000 € de gastos anuales (IBI, comunidad, seguros y mantenimiento):

• Bruta: 12.000 ÷ 200.000 = 6 %.
• Neta: (12.000 − 2.000) ÷ 220.000 = 4,55 %.
• Con una hipoteca de 160.000 € al 3 % a 30 años (cuota de 674,57 €): flujo de caja de unos 1.905 € al año sobre 60.000 € aportados = 3,18 %.

Lo que se suele olvidar

• Meses vacíos e impagos. Un solo mes vacío al año reduce los ingresos un 8,3 %.
• Gastos que no puedes repercutir. Los honorarios de la inmobiliaria por formalizar el contrato corren a cargo del propietario (art. 20.1 LAU).
• Límites a la renta. En zonas de mercado tensionado y durante el periodo del RDL 29/2026, las subidas anuales están limitadas. Revisa la calculadora de actualización.
• Impuestos. La renta tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Para contratos de vivienda habitual firmados desde el 26/05/2023, la reducción del rendimiento neto puede ser del 50 %, 60 %, 70 % o 90 % según el caso; para los anteriores se mantiene el 60 %. Consulta a la Agencia Tributaria o a un asesor.