Cómo se calcula la actualización del alquiler
La renta solo se puede actualizar si el contrato lo prevé y únicamente en la fecha en que se cumple cada año de contrato (artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La operación es siempre la misma:
Nueva renta = renta actual × (1 + porcentaje aplicable ÷ 100)
Lo difícil es saber qué porcentaje aplicable corresponde, porque depende de tres cosas: lo que dice tu contrato, la fecha en que se firmó y las normas vigentes en la fecha de la actualización.
Qué porcentaje se aplica según tu contrato
| Contrato firmado | Actualización | Qué se aplica |
|---|---|---|
| Antes del 26/05/2023 | Desde 2025 | Lo que diga el contrato (IPC, IGC, porcentaje fijo…). |
| Desde el 26/05/2023 | Desde 2025 | Lo que diga el contrato, con el IRAV como máximo (Ley 12/2023). |
| Cualquier fecha | 08/10/2026 a 31/12/2027 | Si la renta supera el índice de referencia estatal: sin subida. Si no, lo que se pacte de nuevo o, sin pacto, máximo 2 % (Real Decreto-ley 29/2026, en vigor, pendiente de convalidación). |
| Sin cláusula de actualización | Cualquiera | La renta no cambia. |
Las actualizaciones anteriores a 2025 tuvieron sus propios topes temporales: entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, en ausencia de nuevo acuerdo, la subida quedó limitada a la variación del IGC (con un máximo del 2 %), y en 2024 el límite fue del 3 %. La calculadora no las calcula; lo explicamos en la guía qué índice se aplica a mi contrato.
Qué mes del índice hay que usar
Se usa el último índice publicado en la fecha de la actualización. El INE publica cada mes, hacia mediados de mes, el dato del mes anterior. Por ejemplo, para una actualización el 1 de noviembre de 2026, el último dato publicado será normalmente el de septiembre de 2026 si ya ha salido, o el de agosto si no. La calculadora te indica el mes probable al elegir la fecha; confírmalo en el calendario del INE.
El IRAV lo calcula el INE como el menor de tres valores: la variación anual del IPC general, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Por eso suele ser igual o inferior al IPC. Más detalles en la guía del IRAV.
Desde cuándo se paga la nueva renta
La renta actualizada es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito, indicando el porcentaje aplicado (artículo 18.3 LAU). Es válida una nota en el recibo del mes anterior, y el inquilino puede pedir la certificación del INE. Si el propietario no la comunica, no puede cobrar con efecto retroactivo los meses ya pasados. Para redactar el aviso puedes usar el generador de carta de actualización.
Ejemplo resuelto
Contrato firmado el 1 de noviembre de 2024 por 1.000 € al mes, con cláusula de actualización por IPC. Actualización el 1 de noviembre de 2026. Supongamos un IPC del 3 % y un IRAV del 2,47 %, y que la renta no supera el índice de referencia:
- Por ser posterior al 26/05/2023, el IPC (3 %) se limita al IRAV: 2,47 %.
- La fecha cae en el periodo del Real Decreto-ley 29/2026: sin nuevo acuerdo, máximo 2 %.
- Nueva renta: 1.000 € × 1,02 = 1.020 € (20 € más al mes, 240 € al año).
Los valores del IPC de este ejemplo son ilustrativos: usa siempre los datos publicados por el INE para tu fecha.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden subir el alquiler si el contrato no dice nada?
No. Según el artículo 18.1 de la LAU, en defecto de pacto expreso no se aplica actualización. Cualquier subida necesitaría un acuerdo nuevo entre ambas partes.
¿Qué pasa si el IPC es negativo?
Depende de la redacción de la cláusula. Si dice que la renta «se actualizará conforme a la variación del IPC», la variación negativa reduciría la renta. Algunas cláusulas solo prevén subidas; léela con atención.
¿Qué es un «gran tenedor»?
La Ley 12/2023 lo define como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial (sin contar garajes ni trasteros). En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco inmuebles en esa zona.
¿Cómo sé si mi renta supera el índice de referencia?
Consultando el SERPAVI del Ministerio de Vivienda con la dirección o la referencia catastral y los datos de la vivienda. Da un rango de precios; la renta máxima se toma del valor superior. Solo cubre viviendas en edificios colectivos de más de cinco años y entre 30 y 150 m² construidos.
¿Puede el propietario actualizar la renta cuando quiera?
No. Solo en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato y siguiendo la cláusula pactada. Entre actualizaciones, cualquier cambio de renta requiere el acuerdo de ambas partes.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE) (se abre en una pestaña nueva)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE) (se abre en una pestaña nueva)
- INE: Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), últimos datos (se abre en una pestaña nueva)
- INE: calculadora de variaciones del IPC (se abre en una pestaña nueva)
- INE: calendario de publicación de estadísticas (se abre en una pestaña nueva)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823) (se abre en una pestaña nueva)
- Ministerio de Vivienda: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) (se abre en una pestaña nueva)
- Resolución de 16 de abril de 2026 que actualiza el sistema estatal de índices de precios de referencia (BOE-A-2026-8691) (se abre en una pestaña nueva)
Última revisión: . Revisamos esta página cuando cambia la normativa o se publican datos nuevos. Si encuentras un error, avísanos y lo corregiremos indicando la fecha del cambio. Consulta cómo elaboramos y revisamos el contenido.
Esta información es general y orientativa; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Para decisiones importantes, consulta el texto oficial de la norma o a un profesional.