Además de la renta, un piso tiene gastos: impuestos, comunidad, suministros, reparaciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija quién paga cada uno y qué se puede pactar.
Resumen rápido
| Gasto | Quién paga |
|---|---|
| Honorarios de agencia (gestión y formalización del contrato) | Propietario, siempre (art. 20.1 LAU) |
| IBI, tasa de basuras y otros tributos del inmueble | Propietario, salvo pacto por escrito con importe anual |
| Gastos de comunidad | Propietario, salvo pacto por escrito con importe anual |
| Suministros con contador individual (luz, agua, gas) | Inquilino (art. 20.3 LAU) |
| Reparaciones necesarias para la habitabilidad | Propietario (art. 21.1 LAU), salvo daños causados por el inquilino |
| Pequeñas reparaciones por el uso ordinario | Inquilino (art. 21.4 LAU) |
| Seguro de la vivienda | No lo regula la LAU; lo habitual: continente el propietario y contenido el inquilino |
Gastos generales: IBI, comunidad y tasas
El artículo 20.1 de la LAU permite pactar que el inquilino pague los gastos generales del inmueble que no se puedan individualizar: tributos (IBI, tasa de basuras), gastos de comunidad, servicios y cargas. Para que el pacto sea válido:
- Debe constar por escrito.
- Debe determinar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
Si el contrato solo dice «los gastos serán a cargo del inquilino» sin indicar el importe anual, el pacto puede no ser válido.
Además, durante los cinco primeros años (siete si el propietario es persona jurídica), la cantidad que paga el inquilino por estos gastos, excepto los tributos, solo puede subir una vez al año y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta según el artículo 18 (art. 20.2 LAU).
Honorarios de la inmobiliaria
Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del propietario, sea persona física o jurídica. Si una agencia te cobra honorarios por alquilarte una vivienda habitual, puedes pedir explicaciones y, en su caso, reclamar.
Suministros
Los servicios que se miden con contador individual (luz, agua, gas) son siempre del inquilino (art. 20.3 LAU). Es habitual cambiar la titularidad de los contratos al entrar; si siguen a nombre del propietario, se debe acordar cómo se repercuten los recibos.
Reparaciones
- Propietario: debe hacer, sin subir la renta por ello, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro lo cause el inquilino o las personas que conviven con él (art. 21.1 LAU).
- Inquilino: las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (art. 21.4 LAU), como cambiar una bombilla o ajustar un grifo.
- Si hay una avería urgente, el inquilino debe comunicarla cuanto antes y puede hacer la reparación urgente para evitar un daño inminente, exigiendo después su importe al propietario.
Seguros
La LAU no obliga a contratar seguros. Lo habitual es que el propietario asegure el continente (la estructura y las instalaciones) y el inquilino, si quiere, el contenido (sus bienes) y la responsabilidad civil. El propietario puede contratar un seguro de impago, pero su coste es un gasto suyo salvo pacto.
Cómo tenerlo en cuenta al alquilar
Antes de firmar, pide que el contrato indique qué gastos pagas y su importe anual. Suma suministros y gastos repercutidos a la renta para calcular el esfuerzo real con la calculadora ¿cuánto alquiler puedo pagar?. Si eres propietario, incluye los gastos que asumes en la calculadora de rentabilidad.
Fuentes oficiales
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