La fianza es una cantidad que el inquilino entrega al firmar para garantizar que cumplirá sus obligaciones. La regula el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Cuánto es
- Vivienda: una mensualidad de renta. Es obligatoria: no se puede pactar que no haya fianza.
- Uso distinto de vivienda (local, oficina, temporada): dos mensualidades.
Con una renta de 850 €, la fianza de una vivienda es de 850 €.
Garantías adicionales
Además de la fianza, el propietario puede pedir otras garantías (un depósito adicional o un aval bancario). En el alquiler de vivienda, para contratos de hasta cinco años (o siete si el propietario es una persona jurídica), la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta (artículo 36.5 LAU).
Por tanto, lo máximo que se puede exigir en metálico o aval al entrar en una vivienda es: una mensualidad de fianza + dos de garantía adicional, además de la primera mensualidad de renta. Los honorarios de la inmobiliaria por gestionar y formalizar el contrato los paga el propietario (artículo 20.1 LAU).
¿Se actualiza la fianza?
Durante los cinco primeros años (siete si el propietario es persona jurídica) la fianza no se actualiza. Después, cada vez que el contrato se prorrogue, el propietario puede pedir que aumente, o el inquilino que disminuya, hasta igualar una mensualidad de la renta vigente (artículo 36.2 LAU).
Depósito en el organismo autonómico
En la mayoría de las comunidades autónomas el propietario está obligado a depositar la fianza en un organismo público autonómico, según la disposición adicional tercera de la LAU y la normativa de cada comunidad. El inquilino no tiene que hacer nada, pero puede preguntar al propietario el justificante del depósito. Cada comunidad tiene su propio organismo y procedimiento.
Cuándo se devuelve
Al terminar el contrato, el propietario debe devolver la fianza, descontando solo lo que esté justificado: rentas o suministros impagados y daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso.
Si el saldo no se devuelve en un mes desde la entrega de las llaves, empieza a generar el interés legal del dinero (artículo 36.4 LAU), que en 2026 es del 3,25 % anual. Puedes calcular el plazo exacto y los intereses con la calculadora de devolución de la fianza.
Cómo proteger tu fianza
Al entrar:
- Haz fotos fechadas de toda la vivienda y del mobiliario, y un inventario firmado por ambas partes.
- Guarda el justificante del pago de la fianza.
Al salir:
- Comunica la salida con el preaviso que corresponda y acuerda una fecha de revisión.
- Repite las fotos el día de la entrega de llaves y pide un documento firmado con la fecha de entrega.
- Facilita por escrito el número de cuenta para la devolución.
¿Puedo dejar de pagar el último mes a cambio de la fianza?
La ley no lo prevé. La fianza no es un adelanto de renta, sino una garantía: si dejas de pagar el último mes sin acuerdo, el propietario podría considerarlo un impago y reclamar después daños que no podría cubrir con la fianza. Si queréis compensar, acordadlo por escrito.
Cómo reclamarla si no te la devuelven
- Reclama por escrito el importe y los intereses desde el día siguiente al fin del plazo de un mes.
- Si no hay respuesta, envía un burofax con certificación de contenido.
- Acude a los servicios de mediación de tu comunidad autónoma o al juzgado. En reclamaciones de hasta 2.000 € no es obligatorio ir con abogado ni procurador.
Fuentes oficiales
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